Escrito y revisado por Javier Rodríguez Rodríguez, abogado · Última revisión: 31 de agosto de 2026
Compras una vivienda por un precio y el impuesto se calcula sobre otro más alto. O heredas un inmueble y la Administración le atribuye un valor que no encaja con su estado real. La diferencia puede terminar en varios miles de euros.
La cifra que está detrás es el valor de referencia del Catastro. No hace falta que un técnico visite el inmueble para fijarlo y, desde 2022, es la base que se utiliza en muchas compras, herencias y donaciones. Pero no es una cifra intocable. Si supera el valor de mercado, se puede discutir. La dificultad está en hacerlo por la vía correcta y con una prueba que explique la diferencia.
Qué es el valor de referencia y cuándo se aplica
En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la base imponible de un inmueble es su valor de referencia en la fecha de la compra. Si el precio o el valor declarado son superiores, se toma la cifra más alta. En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ocurre algo parecido: se aplica el valor de referencia y, si se declara uno mayor, prevalece este último.
No debe confundirse con el valor catastral. El valor catastral sirve, entre otras cosas, para calcular el IBI. El valor de referencia es otra magnitud, se determina cada año y se utiliza como base mínima en estos dos impuestos.
Para calcularlo, el Catastro parte de los precios de las compraventas formalizadas ante notario, delimita zonas con un comportamiento inmobiliario parecido y aplica módulos y coeficientes. Después individualiza el resultado con los datos catastrales de cada inmueble: superficie, antigüedad, uso, calidad constructiva o estado de conservación, entre otros.
Por eso no sería exacto llamarlo simplemente «valor de zona». Es un cálculo general que incorpora datos del inmueble, pero no una tasación realizada tras visitarlo. El desajuste suele aparecer cuando la información catastral es incorrecta o está desactualizada, o cuando existen circunstancias físicas, jurídicas o posesorias que el cálculo no refleja bien.
Qué plazo tienes
Si ya te han notificado una liquidación, un mes desde la notificación para recurrirla.
Si autoliquidaste por el valor de referencia y crees que supera el valor de mercado, puedes pedir la rectificación de la autoliquidación mientras no haya prescrito el derecho: cuatro años.
El valor de referencia no se impugna por separado. Solo puede discutirse al recurrir la liquidación o al solicitar la rectificación de la autoliquidación (art. 10.3). No existe un recurso autónomo contra el valor en sí.
SI TIENES PRISA
El plazo para recurrir la liquidación es de un mes desde el día siguiente a la notificación. Lo que se discute es el valor de referencia publicado en la fecha de la compra o del fallecimiento, no el de hoy.
Dime qué te ha llegado y en qué fecha, y compruebo sin coste si estás en plazo y si la diferencia justifica el coste de pelearla.
Primer contacto sin coste y sin compromiso. Si después quieres que estudie tu caso, te digo antes qué cuesta y qué incluye.
El Constitucional lo declaró válido, pero no indiscutible
La sentencia 13/2026 del Tribunal Constitucional, de 12 de febrero, declaró constitucional este sistema. El titular puede parecer poco favorable para quien quiere impugnarlo, pero la sentencia contiene un matiz decisivo: el valor de referencia admite prueba en contrario.
El tribunal entiende que el método ofrece una aproximación razonable al mercado en la generalidad de los casos, no que acierte siempre. Por eso permite acreditar un valor distinto por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, incluida la prueba pericial.
Eso sí, la carga de demostrar que el valor de referencia supera el de mercado recae en quien lo impugna. No basta con afirmar que se compró más barato o que el inmueble estaba en mal estado. Hay que acreditar la desconexión entre la cifra catastral y la realidad del bien en la fecha en que se devengó el impuesto.
La cuestión de inconstitucionalidad fue planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Málaga. No cambia la aplicación nacional de la sentencia, pero explica por qué este debate tiene un origen tan cercano.
Cómo se impugna de verdad
El valor de referencia no se recurre directamente ni antes de comprar. Se discute a través del impuesto en el que se ha aplicado.
- Si autoliquidaste utilizando el valor de referencia, puedes solicitar la rectificación y la devolución de lo ingresado de más.
- Si la Administración ha dictado una liquidación porque se declaró una cantidad inferior, el valor se combate al recurrir esa liquidación.
La regla legal es autoliquidar por el valor de referencia cuando existe y resulta superior al precio o al valor declarado. Presentar el impuesto por debajo no convierte esa cifra inferior en base imponible: puede provocar una regularización con intereses y, según las circunstancias, un expediente sancionador. La sanción no es automática, pero tampoco conviene tratar esta opción como si fuera una vía equivalente y sin riesgo.
Cuando se impugna el valor, la Administración tributaria debe pedir un informe preceptivo y vinculante a la Dirección General del Catastro. Ese informe puede confirmar la cifra o corregirla después de examinar la documentación aportada.
Si lo que tienes ya es una liquidación, el punto de partida está en recurrir una liquidación de Hacienda; y si vas a recurrir, conviene resolver desde el principio qué pasa con el cobro mientras tanto, que explico en suspender la deuda mientras se recurre.
Informe pericial sí; tasación pericial contradictoria, no
La semejanza de los nombres lleva a confusión. Un informe pericial es una prueba que puede aportarse para defender que el inmueble valía menos. La tasación pericial contradictoria es un procedimiento tributario específico y no puede utilizarse contra el valor de referencia.
La razón es técnica pero clara: cuando la Administración aplica el valor de referencia no está comprobando el valor, sino aplicando la base imponible que fija la ley. El propio artículo 46.1 excluye la comprobación de valores cuando la base imponible es el valor de referencia, y sin comprobación de valores no hay tasación pericial contradictoria. Algún tribunal superior de justicia ha sostenido lo contrario, de modo que conviene mirarlo en cada expediente. Lo que no está en discusión es que la prueba pericial sí puede aportarse en una rectificación, en un recurso o en una reclamación económico-administrativa.
Una tasación hipotecaria también puede servir como elemento de prueba, sobre todo si está próxima a la fecha del impuesto y analiza de forma individualizada el inmueble. Pero no desplaza por sí sola el valor de referencia. Su fuerza dependerá de la fecha, la finalidad, el método empleado y la explicación de la diferencia.
El Tribunal Supremo admitió el 29 de abril de 2026 el recurso 8442/2024 para decidir, desde la legalidad ordinaria, si el valor de referencia debe prevalecer siempre o puede desvirtuarse con otros medios de prueba, incluidos los informes periciales. En la fecha de esta revisión la sentencia sigue pendiente.
Esperar a que se resuelva no conserva ningún derecho. Si hay una liquidación notificada, el plazo para recurrir sigue corriendo.
Compraventa y herencia no se defienden igual
El valor de referencia es el mismo, pero el terreno de juego cambia por completo.
En una compraventa hay un precio pactado y una escritura que lo documenta. Es un dato relevante, pero no basta por sí solo: la ley puede exigir tributar por el valor de referencia aunque el precio sea menor.
En una herencia no hay precio. El inmueble se valora a la fecha del fallecimiento y su situación real puede ser muy distinta de la de una vivienda en venta: ocupada por un familiar, sin reformar desde hace décadas, o en proindiviso entre varios herederos.
Y hay una consecuencia que conviene mirar antes de discutir una herencia a la baja. Para calcular una futura ganancia patrimonial en el IRPF, el valor de adquisición se determina, con carácter general, conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado. Reducir hoy ese valor puede aumentar la ganancia cuando el inmueble se venda. No significa que nunca compense impugnar, sino que hay que hacer las dos cuentas.
¿Tienes ya la liquidación o solo la propuesta? Cuéntame qué te ha llegado y qué diferencia hay con lo que declaraste, y te digo si hay recorrido.
Cómo lo llevo yo
Empiezo por la fecha de devengo. El valor de referencia se aprueba cada año, así que lo que importa es el que estaba publicado el día de la compraventa o del fallecimiento, no el de hoy. Es el primer error que veo.
Después compruebo de dónde sale la diferencia. No es lo mismo un dato catastral equivocado que una circunstancia real que el cálculo no ha recogido bien. La escritura, el estado del inmueble, su situación posesoria y las cargas cuentan, pero no todas pesan igual.
Y separo el procedimiento tributario del catastral. A veces hay que discutir el impuesto; otras, corregir además la descripción del inmueble en el Catastro. Confundirlos hace perder tiempo y no siempre detiene el plazo que ya está corriendo.
Y te digo cuándo no compensa. Si la diferencia es pequeña, el coste de un dictamen pericial se come el ahorro. Prefiero decírtelo el primer día que facturarte un procedimiento que no te sale a cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo recurrir el valor de referencia por sí solo?
No. La ley solo permite discutirlo al recurrir la liquidación que dicte la Administración o al solicitar la rectificación de la autoliquidación. No existe un recurso independiente contra el valor en sí mismo.
He comprado por debajo del valor de referencia. ¿Puedo declarar lo que pagué?
El precio debe constar correctamente, pero si el valor de referencia es superior, la ley toma este como base imponible. La vía ordinaria es autoliquidar por esa cifra y pedir después la rectificación si supera el valor de mercado.
¿Me sirve la tasación que me pidió el banco?
Puede aportarse. Será más útil cuanto más próxima esté a la fecha del impuesto y mejor explique las características concretas del inmueble. No tiene un valor automático ni sustituye en todos los casos a una pericial preparada para la controversia tributaria.
El valor de referencia parte de datos equivocados de mi inmueble. ¿Eso se arregla igual?
No exactamente. Si el error está en la superficie, el uso, la antigüedad u otra característica catastral, puede ser necesario corregir también la descripción del inmueble. Es un procedimiento distinto y no debe darse por hecho que suspenda el plazo para recurrir la liquidación tributaria.
¿Qué ocurre si el inmueble no tiene valor de referencia?
En una compraventa sujeta a ITP, la base será la mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado. En una herencia o donación, se compara el valor declarado con el de mercado. En ambos casos la Administración puede comprobar el valor.
¿Cómo sé qué valor de referencia se aplicó?
Debe consultarse el certificado correspondiente a la fecha de la compra, la donación o el fallecimiento. No sirve mirar únicamente el valor disponible hoy, porque se determina para cada ejercicio.
Escrito y revisado por Francisco Javier Rodríguez Rodríguez, abogado colegiado nº 7522 del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga. Última revisión: 31 de agosto de 2026.
¿Has recibido algo de Hacienda?
Cuéntame qué has recibido y en qué fecha te lo notificaron. Compruebo si es un asunto que puedo llevar y si hay algún plazo inmediato que debamos tener en cuenta.
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